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土地估价师备考:土地的概念与特性

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发表于 2011-8-30 09:11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  一、土地的概念

  (一)土地的定义

  土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体,它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义包括以下几层含义。

  (1) 土地是综合体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用,而不取决于任何一个单独的要素。

  (2)土地是自然的产物。人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化,从而影响土地的性质和用途的变化。

  (3)土地是地球表面具有固定位置的空间客体。

  (4)土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分,包括内陆水域、海洋滩涂。

  (5)土地包括人类过去和现在的活动结果。

  (二)土地概念的区分

  1.土地与土壤

  土壤,是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。土壤与土地的区分,可以从以下几方面加以说明。

  (1)从相互关系上看,土壤仅仅是土地的一个组成要素,即土地包含土壤。

  (2)从本质特征上看,土壤的本质是肥力,而土地的本质特征是生产力。

  (3)从形态结构上看,土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面。

  2.土地与国土

  国土不单指土地,而是国家管辖的地理空间,包括领土、领空和领海。从内涵上看,国土包括资源与环境两方面的内容。

  3.土地与景观

  土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气及物理化学作用彼此紧密联系的综合体称为景观。大气候和地理地质条件的统一是景观的基本特征。它与土地的最大区别主要在于它只虑自然地理因素的作用,而极少考虑社会经济因素的“综合体”的影响。

  4.土地与土地资源

  所谓资源,是指生产资料与生活资料的来源。土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地。一般说来,土地资源是指经过人们投入,从土地上得到收益的土地,即产生了价值的土地。 “资源”是一个发展的概念

  5.土地与地产

  地产是指作为财产的土地,其中既包括纯自然土地,也包括经过人类开发、改造过的土地,两者都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看,地产不仅包括土地自然体,而且包括土地权利(如所有权、使用权、经营权等)。地产和土地,既紧密联系又有区别,在商品经济中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产,而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品属性,具有使用价值和价值,可以像其它商品一样进行交换。但在我国,这种交换是在土地所有权与使用权相分离的前提下,对使用权的经营,即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。

  二、土地的特性

  土地的特性,包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性;土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中,在生产力和生产关系方面表现的特性。

  (一)土地的自然特性

  (1)土地面积的有限性。

  (2)土地位置的固定性。

  (3)土地质量的差异性。

  (4)土地永续利用的相对性。只有在利用过程中维持了土地的功能,才能实现永续利用。

  (二)土地的经济特性

  (1)土地经济供给的稀缺性。

  (2)土地用途的多样性。

  (3)土地用途变更的困难性。

  (4)土地增值性。

  (5)土地报酬递减的可能性。

  土地还具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中,总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系,包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础,进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性,既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性,也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。

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