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土估实务基础 跪请高手指导

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发表于 2014-6-24 12:58:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2005年5月,某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地,土地总面积10000m,批准用途为居住,使用年限70年。土地形状规则,宗地修建性详细规划主要控制指标为:2.0≤建筑容积率≤3.0,40%≤建筑覆盖率≤50%。根据调查,该宗地所在区域房地产市场规范有序,预测未来3~4年房地产市场价格年平均上涨比率为2%,已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8,平均建筑覆盖率31%,平均开发周期2年,建成后即可全部售出,楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/m。楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元/m。,平均建筑费和专业费1000元/m,贷款年利率6%,销售税费一般为房地产总价的6%,开发利润率一般为房地产总价的30%。根据以上材料回答51~55小题的问题。

11.根据上述条件,估价人员适合选择的估价方法有(  BC  )。
A.收益还原法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法

12.根据估价的目的,对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件,下列观点最恰当的是(  ABC  )。
A.因为市场规范有序,有充足市场竞争性,遵循替代原则
B.因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%,市场处于稳定平衡状态,符合供需原则
C.实际建筑容积率2.8,建筑密度30%,符合最有效利用原则
D.根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0,40%≤建筑覆盖率≤50%,不符合最有效利用原则

13.根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是(  D  )。
A.17479万元
B.18727万元
C.23305万元
D.24970万元

14.该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为( C   )。
A.5624万元
B.6185万元
C.8243万元
D.8992万元
这个是06年的考试真题,怎么算都计算不出14题的答案为什么选C,请各位高手指导,小女子不胜感激。

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发表于 2014-6-24 14:02:00 | 显示全部楼层
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发表于 2014-8-27 14:30:00 | 显示全部楼层
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